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제목[돈 만지는 사람] '똘똘한 한 채', 그래서 어떻게 사라고? - 일간스포츠2018-09-19 10:44:22
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[일간스포츠] 입력 2018.09.14 07:00 수정 2018.09.16 15:12

[돈 만지는 사람] '똘똘한 한 채', 그래서 어떻게 사라고?


김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장이 `똘똘한 한 채` 사는 방법에 대해 설명하고 있다. 정시종 기자 jung.sichong@jtbc.co.kr

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장이 `똘똘한 한 채` 사는 방법에 대해 설명하고 있다. 정시종 기자 jung.sichong@jtbc.co.kr


정부는 ‘똘똘한 집 한 채’를 사라고 한다. 다주택자를 투기 세력으로 규정하고 1가구당 ‘돈 되는 1개 주택’에 투자하라는 얘기다. 하지만 정부는 그 ‘똘똘한 집 한 채’를 어떻게 사라고는 알려 주지 않는다. 그저 집값 오름세의 심각성을 알릴 뿐이다.

김학렬(46) 더리서치그룹 부동산연구소장이자 책 ‘서울이 아니어도 오를 곳은 오른다’의 저자는 정부의 ‘똘똘한 집 한 채’ 선호 프레임에 대한 접근 방법을 제시했다. 13일 서울 영등포구 당산SKV1센터의 더리서치그룹 사무실에서 만난 김 소장은 부동산 투자를 위한 기본적 입지 조건은 ‘일자리’라고 시종일관 강조했다.

일자리가 있는 지역에 집을 사라는 얘기다. 그러면서도 김 소장은 강남 지역에 150만 개의 일자리가 있는데, 여기에 가장 가까운 지역을 선정해 집을 알아보면 값이 너무 비싸서 직장인들은 엄두를 내지 못한다고 했다.

‘상대적 박탈감’을 느낄지 모른다며 김 소장이 알려 준 강남 지역의 부동산 시세는 평당 4000만~5000만원 수준이다.

그렇다면 차선책은 뭘까. 일자리 가까이 출퇴근할 수 있는 지역들이다. 김 소장은 핵심 지역까지 출퇴근이 가능한 지하철 노선 2·3·9호선과 신분당선 부근에서 경제적 능력을 총발휘해 가장 비싼 집을 사라고 말했다.

그는 “부동산은 명확하다. 비싼 집이 좋은 집이다. 가격 하락 폭도 적고 많이 오른다”고 확신했다. 그러면서 “청약 통장을 만들어서 신규 아파트를 사야 한다”고 거듭 강조했다.

하지만 이런 ‘손품(인터넷 검색이나 데이터 분석 등)’을 팔면 쉽게 접할 수 있는 이론 말고, 20여 년 동안 부동산 시장 분석을 해 온 전문가만의 실전 노하우가 듣고 싶어졌다.

 
김학렬 소장이 서울 부동산 현황에 대해 진단하고 있다. 정시종 기자

김학렬 소장이 서울 부동산 현황에 대해 진단하고 있다. 정시종 기자


- 서울 부동산은 늘 관심의 중심에 있다. 현재 서울 부동산 상황을 어떻게 보나. 
“서울은 예전보다 수요가 더 많아지는 추세다. 특히 강남에 새 아파트가 입주하면서 시장이 달라지고 있다. 과거에는 강남에 있는 집들이 낡다 보니 근교인 분당, 과천, 용산 일부 지역으로 사람들이 분산돼 나갔다. 하지만 재건축된 새 아파트가 들어서면서 상황이 변하고 있다. 강남의 아파트는 단순히 아파트 기능만 하는 것이 아니다. 커뮤니티 문화다. 수영장, 헬스장, 독서실 등이 아파트 안에 들어선다. 이 커뮤니티를 구입하는 것이다. 평당 5000만원이 넘어도 좋아한다. 그 비용을 주고서라도 살고 싶어 한다는 것이다. 그 사람들이 강남 말고 다른 곳으로 가라고 하면 어디로 가겠나. 갈 곳이 없다. 강남뿐이다. 이런 곳에 과거 근교로 나갔던 사람들이 다시 들어오려니 시세가 몇 배나 올라 버린 상황이다.”

- 서울 집값이 거품이라는 얘기가 나온다.
“일부는 맞다. 강남에 가고 싶은데 그러지 못한 사람들이 강남 주변인 송파구나 서초구 등으로 간다. 그 수요가 높아지니 자연스럽게 주변이 같이 오른다. 여기까지는 오르는 것이 자연스럽다. 하지만 그 외 지역은 거품이라고 할 수 있다. 이 지역은 오르는 기간이 오래 지속되지 않을 것이다.”

- 지방의 큰손들이 강남에 투기하면서 집값이 올랐다는 말도 있다.
“요즘 지방의 큰손들이 강남권에 투자한다는 이야기가 많지만 극히 일부다. 99% 이상은 일반적인 거래를 하는 사람들이다. 서울에 재개발·재건축 부동산을 100개씩 사는 사업체도 있다. 하지만 그것 때문에 주택 시장이 흔들리지는 않는다.”

- 서울은 어디에 집을 사도 오른다는 말인가?
“작년에 박원순 서울시장이 2030년까지 부동산 계획을 내놓은 바 있다. 여기에는 서울을 5개 생활권으로 나눠 놨는데, 그중 동남권인 강동·송파·서초·강남구는 아무것이나 사도 분명히 오른다. 그 외 지역은 잘 골라야 한다. 노원·도봉·강북·중랑구 지역이 문제인데, 이 지역은 기반 시설이 없고 낡았다. 교통도 불편하고 학교도 없고 상권도 크게 발달돼 있지 않다. 낙후 지역 중 뉴타운 지역을 위주로 봐야 한다. 누구나 집을 사는데 집값이 떨어질 것을 감수하고 사진 않는다. 서울에서 집을 살 때 가장 중요한 세 가지 사항은 새 아파트냐, 지하철이 2·3·9호선 등을 거치냐, 일자리가 모인 지역이냐다. 이 세 가지 사항은 동북권에는 얼마 없다. 동북권에 투자할 때는 조심해야 한다.”

- 말해 준 세 가지 사항을 따져서 어떤 집이든 사면 오른다는 건가.
“신규 아파트를 사야 한다. 신규 아파트는 준공된 지 10년 미만의 매물을 말한다. 10년 이후에 오를 곳은 신축이다. 구축은 여간해선 오르지 않는다.”

 
책 `서울이 아니어도 오를 곳은 오른다`에 대해 소개하고 있는 김학렬 소장. 정시종 기자

책 `서울이 아니어도 오를 곳은 오른다`에 대해 소개하고 있는 김학렬 소장. 정시종 기자


- 단도직입적으로 어디 지역이 오를까.
“서울은 인플레이션만큼 오르게 돼 있다. 지금 오르는 지방은 대구 수성구나 광주 서구, 대전 유성구와 서구도 조금씩 오르고 있고 서울과 가까운 하남시, 광명시, 성남시 분당이나 고양시 덕양구도 오르는 추세다."

- 이론은 알겠다. 이것만 갖고 몇억원, 몇십억원짜리 집을 덜컥 사기가 쉽지 않다.
“무조건 발품을 팔아야 한다. 부동산을 공부한 뒤 사야 한다. 우리나라 부동산 지식이 올라왔으면 좋겠다. 내가 책을 계속해서 쓰는 이유기도 하다.  사실 투자를 많이 해 본 사람들은 본능적으로 알겠지만, 투자하고 싶은데 안 해 본 사람들은 처음이 힘들다. 사도 제대로 산 건지 모르겠고, 불안해한다. 입지 공부를 안 해서다. 가장 중요한 것은 수요가 있는지 파악해야 한다. 수요가 있다는 말은 아파트를 사려는 사람들이 대기하고 있다는 것이다. 바로 가서 좋다고 덜컥 사는 것이 아니라, 그 아파트에 대한 거래 실적을 확인해야 한다는 말이다. KB부동산 데이터베이스 등에서 2006년 이후 실거래가를 확인할 수 있다.”

- 이건 손품이다. 발품은 어떻게 팔아야 하나.
“절대로 한 부동산에 가서 이야기를 듣고 계약하진 말아야 한다. 단지를 관리하는 부동산이 3개 이상 있는 곳이 좋다. 수요가 많은 입지라는 뜻이기도 하다. 현장에 가서는 아파트의 히스토리를 들어야 한다. 아파트에 살고 있는 사람들이 자가 거주자가 많은지, 월세·전세가 많은지 손품으로는 확인이 불가능하다. 그곳에서 몇 년을 지켜본 중개업소만 안다. 중개업소들은 입주자 비율을 대강이라도 알고 있다. 60% 이상이 자가면 안전한 지역이고, 임대가 80%면 투자하기에 안전하지 않다는 말이다. 내가 살긴 싫고, 투자나 하자는 곳들은 대세 상승기 때 오르는데 조정기를 겪으면 빠진다. 이런 것을 알면 '호갱(어수룩해 이용하기 좋은 손님)'이 되진 않는다. 내가 쓴 책 3권이 호갱 방지 3부작이라고 할 수 있다. 팔려는 사람에게도, 정책에도 호갱이 돼서는 안 된다. 남의 말을 듣고 결정하면 필패한다. 운이 좋아서 성공해도 주관이 없어질 수 있다.”

권지예 기자 kwon.jiye@jtbc.co.kr


원문 : http://isplus.live.joins.com/news/article/article.asp?total_id=22970428&cloc=